Email:ngocdinhtuyen@…hỏi: Quý công ty Luật Phamlaw hãy cho tôi được rõ hơn về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định luật đất đai 2013. Có thể so sánh giúp tôi với luật đất đai cũ của năm 2003 để tôi có có thể hiểu rõ hơn về vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất mà gia đình tôi đang theo kiện hiện tại. Rất cám ơn các luật sư đã tư vấn giúp đỡ gia đình tôi.

Trả lời: (câu trả lời chỉ mang tính chất tham khảo)

Chào bạn, với nội dung câu hỏi trên chúng tôi xin được trả lời như sau:

Tranh chấp trong lĩnh vực pháp luật đất đai thường khá phức tạp, bởi xuất phát từ tính chất đặc biệt của loại tài sản là quyền sử dụng đất, cùng với việc quản lý đất đai ở Việt Nam trải qua nhiều giai đoạn thay đổi. Qúa trình giải quyết tranh chấp về đất đai trước đây thường kéo dài, nhiều bất cập. Tuy nhiên, Luật đất đai 2013 ra đời được đánh giá là có nhiều tiến bộ so với trước, đặc biệt là trong quy trình giải quyết tranh chấp đất đai. Luật 2013 định ra quy trình thực hiện rõ ràng, chỉ ra cơ quan nào là cơ quan có thẩm quyền giải quyết vụ việc, loại đối tượng nào bị tranh chấp… Đặc biệt, trong những quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp, có sự thay đổi đáng kể.

Luật đất đai 2013 và luật đất đai 2003 đều ghi nhận thẩm quyền giải quyết tranh chấp đối với đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật (các giấy tờ quy định tại điều 100 Luật đất đai 2013), theo đó, khi giữa các bên có tranh chấp, nếu hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã không thành thì sẽ do tòa án nhân dân thụ lý giải quyết. Cụ thể, Luật đất đai 2003 và Luật đất đai 2013 quy định như sau:

Điều 136 Luật đất đai 2003:

“Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai:

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các lọa giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 5 điều 50 của Luật này và tranh chấp tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;”

Điều 203 Luật đất đai 2013:

“Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai:

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa ấn nhân dân giải quyết;…”

Hai văn bản đều chỉ ra mọi tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì đương sự có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân. Việc hòa giải trên được giữ nguyên, quy định bắt buộc, được coi như một thủ tục “tiền tố tụng” mà đương sự phải thực hiện trước khi khởi kiện tới Tòa án nhân dân.

Nhưng đối với trường hợp tranh chấp đất đai mà không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các giấy tờ theo quy định của pháp luật thì Luật năm 2013 đã có những sửa đổi, bổ sung về thẩm quyền giải quyết. Cụ thể, tại khoản 2 các điều 136 Luật 2003 và điều 203 Luật 2013 quy định:

Luật 2003: “…2. Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 điều 50 của Luật này thì được giải quyết như sau:

a) Trường hợp Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết; quyết định của Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là quyết định giải quyết cuối cùng;

b) Trường hợp Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyeetgs định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ tài nguyên và Môi trường; quyết địnhcủa Bộ Tài nguyên mà Môi trường là quyết định giải quyết cuối cùng.”

Luật 2013: “…2. Tranh chấp đất đại mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.”

Sự thay đổi đáng kể của Luật đất đai 2013 so với luật được thể hiện:

Thứ nhất, Luật 2013 đã ghi nhận thêm cách thức giải quyết tranh chấp. Trường hợp tranh chấp đất đai không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các giấy tờ theo quy định của pháp luật thì theo quy định tại khoản 2 điều 203 thì các bên tranh chấp có thể yêu cầu Ủy ban nhân dân có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai hoặc có thể khởi kiện tại tòa án nhân dân theo quy định về thủ tục tố tụng dân sự.

Thứ hai, Luật 2013 cho phép các bên tranh chấp khi lựa chọn giải quyết tại Ủy ban nhân dân có thẩm quyền, nếu không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu, thì bên cạnh việc khiếu nại lên cấp trên trực tiếp, có thể khởi kiện ra tòa án nhân dân theo thủ tục tố tụng hành chính.

Thứ ba, khác với Luật 2003, Luật đất đai mới quy định rõ ràng về các loại vụ việc tranh chấp đất đai tương ứng với thẩm quyền giải quyết của từng cấp Ủy ban nhân dân. Việc phân định rõ loại việc theo cấp thẩm quyền của Ủy ban nhân dân giúp các bên tranh chấp dễ dàng trong việc xác định cơ quan nào có thẩm quyền, tránh tình trang cơ quan nhà nước làm khó khi vụ việc vừa thuộc thẩm quyền giải quyết của mình, vừa thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan khác:

– Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình hay cá nhân & cộng đồng dân cư thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ giải quyết; nếu các bên không đồng ý về quyết định giải quyết thì được quyền khiếu nại lên Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hay khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

– Trường hợp tranh chấp đất đai mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện Tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

Như những ngành luật khác, việc giải quyết tranh chấp đất đai không phải là một quá trình đơn giản. Do đó, khi xảy ra tranh chấp, các bên cần bình tĩnh, lựa chọn cho mình một phương hướng cụ thể, phù hợp, giải quyết hiệu quả nhất cho quyền lợi bản thân. Luật đất đai 2013 tuy đã có những thay đổi tích cực, nhưng có thời gian áp dụng trong thực tế chưa lâu, những điểm chưa phù hợp chưa bộc lộ rõ, vậy nên mỗi bên trong quan hệ pháp luật đất đai cần nắm rõ quyền, lợi ích hợp pháp của mình để tránh vướng vào tranh chấp không đáng có.