1. Hiện tại tôi là chủ một doanh nghiệp tư nhân tại thành phố A. Doanh nghiệp của tôi đã hoạt động được hơn 4 năm nay và mọi vấn đề về kinh doanh đều tốt đẹp. Để mở rộng kinh doanh tôi có ý định đầu tư vào lĩnh vực nhà ở, tôi muốn xây dựng nhà để cho thuê nếu ai có nhu cầu. Tuy nhiên, hiện tại tôi không có đất để đầu tư. Xin hỏi tôi có được thuê đất của nhà nước không và nếu muốn thì tôi phải đáp ứng những điều kiện gì?

Đáp:

Theo quy định tại Khoản 27 Điều 3 Luật đất đai 2013: “Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.” Theo đó, doanh nghiệp tư nhân của bạn là một tổ chức kinh tế theo Luật đất đai.

Điểm đ Khoản 1 Điều 56 Luật đất đai quy định về cho thuê đất như sau:

“Điều 56. Cho thuê đất

1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

a) …

đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;

…”

Như vậy, tổ chức kinh tế thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê thì thuộc đối tượng nhà nước cho thuê đất. Nhưng để thuê đất thực hiện dự án đầu tư thì doanh nghiệp của bạn phải đáp ứng được những điều kiện pháp luật đưa ra. Điều kiện để được thuê đất được quy định tại Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai như sau:

“Điều 14. Quy định chi tiết về điều kiện đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

1. Dự án có sử dụng đất phải áp dụng điều kiện quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai gồm:

a) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở;

b) Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;

c) Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.

2. Điều kiện về năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư được quy định như sau:

a) Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên;

b) Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.

3. Việc xác định người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác xác định theo các căn cứ sau đây:

a) Kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đối với các dự án tại địa phương được lưu trữ tại Sở Tài nguyên và Môi trường;

b) Nội dung công bố về tình trạng vi phạm pháp luật đất đai và kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai đối với các dự án thuộc địa phương khác.

4. Thời điểm thẩm định các điều kiện quy định tại Điều này được thực hiện đồng thời với việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất của chủ đầu tư khi cấp Giấy chứng nhận đầu tư, thẩm định dự án đầu tư, lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật hoặc chấp thuận đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về xây dựng đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì thời điểm thẩm định được thực hiện trước khi tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất”.

Đáp:

Điều 174 Luật đất đai 2013 quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê như sau:

"1. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này.

2. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này còn có các quyền sau đây:

a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;

b) Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

c) Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;

d) Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

đ) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật".

Như vậy, theo quy định đã được trích dẫn ở trên thì công ty của bạn với tư cách là một tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê đất 50 năm và đã trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nên được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền trên đất thuê.

Đáp:

Tại điểm đ khoản 1 Điều 175 Luật Đât đai năm 2013 quy định:

“1. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

b) Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

c) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật này; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

d) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

đ) Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế”.

Như vậy, với quy định của pháp luật đã được trích dẫn ở trên thì Doanh nghiệp không được quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất. Việc Doanh nghiệp cho thuê lại quyền sử dụng đất là vi phạm quy định tại khoản 4 Điều 12 Luật Đất đai 2013 (Những hành vi bị nghiêm cấm).

Đáp:

Việc sử dụng đất đối với trường hợp mua, bán, chuyển nhượng phần vốn góp, cổ phần trong doanh nghiệp; cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước được quy định tại Điều 43 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai như sau: (Điều này được sửa đổi bởi Khoản 27 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP)

“1. Việc sử dụng đất đối với trường hợp mua, bán, chuyển nhượng phần vốn góp, cổ phần trong doanh nghiệp, trong đó có giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo quy định sau đây:

a) Trường hợp mua, bán, chuyển nhượng phần vốn góp, cổ phần trong doanh nghiệp, trong đó có giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nhưng không thay đổi về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì không phải làm thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất.

b) Trường hợp mua, bán, chuyển nhượng phần vốn góp, cổ phần trong doanh nghiệp, trong đó có giá trị quyền sử dụng đất mà thay đổi về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày mua, bán, chuyển nhượng phần vốn góp, cổ phần trong doanh nghiệp, doanh nghiệp phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì thời hạn sử dụng đất theo thời hạn của dự án đầu tư nhưng không vượt quá thời hạn quy định tại khoản 3 Điều 126 của Luật đất đai.

c) Trường hợp mua, bán, chuyển nhượng phần vốn góp, cổ phần của Nhà nước tại doanh nghiệp thì việc xác định giá trị quyền sử dụng đất vào vốn hoặc cổ phần của Nhà nước được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp và pháp luật về cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.

Các trường hợp mua, bán, chuyển nhượng phần vốn góp hoặc cổ phần của Nhà nước quy định tại Điểm này phải xác định lại giá trị quyền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm chuyển nhượng. Việc mua, bán, chuyển nhượng vốn góp hoặc cổ phần thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp.

2. Việc quản lý, sử dụng đất khi thực hiện cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước được thực hiện theo quy định sau đây:

a) Khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp cổ phần hóa có trách nhiệm rà soát toàn bộ quỹ đất đang quản lý, sử dụng để lập phương án sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật về sắp xếp lại, xử lý nhà đất thuộc sở hữu nhà nước và trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt trước khi tổ chức xác định giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa.

Phương án sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa là thành phần hồ sơ khi trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án cổ phần hóa và được thực hiện công khai theo quy định của pháp luật.

b) Trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh lần đầu, doanh nghiệp cổ phần có trách nhiệm thực hiện các thủ tục để được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

Đối với đất Nhà nước đã giao không thu tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp nhà nước thì doanh nghiệp cổ phần phải chuyển sang thuê đất nếu thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất theo quy định của Luật đất đai; doanh nghiệp cổ phần được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất nếu thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Giá đất Nhà nước cho thuê đất, giao đất được xác định theo giá đất cụ thể tại thời điểm quyết định cho thuê đất, giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng đất được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất đối với doanh nghiệp cổ phần. Doanh nghiệp cổ phần có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật.

Đối với đất đã được Nhà nước cho doanh nghiệp nhà nước thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, đất do doanh nghiệp nhà nước nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất thuê đã trả tiền thuê một lần cho Nhà nước thì doanh nghiệp cổ phần được tiếp tục thuê đất trong thời hạn thuê đất còn lại. Doanh nghiệp cổ phần có trách nhiệm thực hiện thủ tục thuê đất và ký lại hợp đồng thuê đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh lần đầu. Việc xử lý số tiền doanh nghiệp nhà nước đã nộp hoặc đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về cổ phần hóa.

Đối với đất đã được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, đất do doanh nghiệp nhà nước nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà nay thuộc trường hợp được thuê đất theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì khi cổ phần hóa, doanh nghiệp cổ phần phải chuyển sang thuê đất. Việc xử lý số tiền doanh nghiệp nhà nước đã nộp khi Nhà nước giao đất hoặc đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về cổ phần hóa.

Đối với đất đã được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, đất do doanh nghiệp nhà nước nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà nay thuộc trường hợp được giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì khi cổ phần hóa, doanh nghiệp cổ phần được tiếp tục sử dụng đất theo hình thức đã được giao.

c) Việc xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước nhưng phải đảm bảo nguyên tắc giá đất để xác định giá trị quyền sử dụng đất là giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định theo quy định tại khoản 3 và điểm d khoản 4 Điều 114 của Luật đất đai.

Cơ quan có trách nhiệm xác định giá đất cụ thể để tính giá trị quyền sử dụng đất, tính giá thuê đất khi cổ phân hóa doanh nghiệp nhà nước đăng công khai giá đất đã xác định trên Trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính ít nhất là 15 ngày trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

3. Xử lý tồn tại đối với các trường hợp doanh nghiệp cổ phần hóa đang sử dụng đất trước ngày Nghị định này có hiệu lực nhưng chưa hoàn thành thủ tục pháp lý về quyền sử dụng đất theo quy định:

a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo thực hiện kiểm tra, rà soát việc quản lý sử dụng đất đai theo phương án cổ phần hóa đã được phê duyệt để hoàn thành thủ tục giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho doanh nghiệp cổ phần theo quy định.

Trường hợp phát hiện có vi phạm trong quản lý sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức thanh tra, kiểm tra để xử lý dứt điểm trước khi thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận cho doanh nghiệp cổ phần.

b) Doanh nghiệp cổ phần có trách nhiệm thực hiện các thủ tục để được giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Việc xử lý nghĩa vụ tài chính về đất đai (nếu có) thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và pháp luật về cổ phần hóa.

c) Các thủ tục đất đai quy định tại điểm a và điểm b khoản này phải được hoàn thành sau 180 ngày kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành.

4. Trường hợp doanh nghiệp nhà nước đã cổ phần hóa trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà đã xử lý quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước thì được tiếp tục sử dụng đất theo hình thức đã được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại”.

Đáp:

Nội dung quy định về việc tư vấn lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một nội dung mới được Luật đất đai 2013 ghi nhận tại Điều 47. Theo đó, Luật quy định trong quá trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cơ quan chịu trách nhiệm chủ trì việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được thuê tư vấn lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Luật cũng giao Chính phủ quy định điều kiện của tổ chức, cá nhân hoạt động tư vấn lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Theo đó, Điều 10 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định:

- Cá nhân được hành nghề tư vấn lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong tổ chức có chức năng tư vấn lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

+ Có năng lực hành vi dân sự;

+ Có một trong các bằng tốt nghiệp đại học, sau đại học chuyên ngành về quản lý đất đai, địa chính và các chuyên ngành khác có liên quan đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

+ Có thời gian công tác trong lĩnh vực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quy hoạch chuyên ngành khác từ 24 tháng trở lên.

- Tổ chức sự nghiệp, doanh nghiệp được hoạt động tư vấn lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

+ Có chức năng tư vấn lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

+ Có ít nhất 05 cá nhân đủ điều kiện như quy định nêu trên.

Như vậy, Nếu doanh nghiệp của bạn đáp ứng các điều kiện trên, khi đó doanh nghiệp của bạn có thể thực hiện hoạt động tư vấn lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Đáp:

Doanh nghiệp 100% vốn Nhà nước sử dụng vốn Nhà nước để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý vốn Nhà nước trong doanh nghiệp và pháp luật về quản lý tài sản Nhà nước.

Trường hợp nếu được nhận chuyển nhượng thì quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Công ty được thực hiện theo quy định tại Điểm b, Khoản 1, Điều 169 Luật Đất đai.

Trình tự thủ tục nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

Hồ sơ thực hiện thủ tục theo Khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy định về hồ sơ địa chính.

Giá đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thỏa thuận theo quy định của pháp luật về dân sự.

Đáp:

Điều 36 Luật đất đai 2013 quy định hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất gồm: cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện, đất quốc phòng, đất an ninh (không có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã).

- Điều 40 quy định : Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện phải xác định diện tích các loại đất theo nhu cầu sử dụng đất cấp huyện và cấp xã.

- Điều 48 quy định:

+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt phải được công bố công khai (Khoản 1).

+ Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện tại trụ sở cơ quan, trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện và công bố công khai nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện có liên quan đến xã, phường, thị trấn tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã (Điểm điểm c khoản 2):

+ Thời điểm, thời hạn công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định sau đây (Khoản 3):

a) Việc công bố công khai được thực hiện trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt;

b) Việc công khai được thực hiện trong suốt kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Như vậy, theo quy định của Luật Đất đai thì bạn có quyền được biết về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện có liên quan đến xã, phường, thị trấn tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã (nơi bạn đang sinh sống).

Luật Tiếp cận thông tin 2016 quy định công dân được tiếp cận thông tin của cơ quan nhà nước, trừ thông tin không được tiếp cận quy định tại Điều 6 của Luật; được tiếp cận có Điều kiện đối với thông tin quy định tại Điều 7 của Luật.

“Tại Điều 9 quy định phạm vi và trách nhiệm cung cấp thông tin:

1. Cơ quan nhà nước có trách nhiệm cung cấp thông tin do mình tạo ra, trừ trường hợp quy định tại Điều 6 của Luật này; đối với trường hợp quy định tại Điều 7 của Luật này thì cung cấp thông tin khi có đủ Điều kiện theo quy định.

Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm cung cấp thông tin do mình tạo ra và thông tin do mình nhận được để trực tiếp thực hiện chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình, trừ trường hợp quy định tại Điều 6 của Luật này; đối với trường hợp quy định tại Điều 7 của Luật này thì cung cấp thông tin khi có đủ Điều kiện theo quy định.

2. Cơ quan nhà nước trực tiếp tổ chức thực hiện việc cung cấp thông tin, trừ các trường hợp sau đây:

h) Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm cung cấp cho công dân cư trú trên địa bàn thông tin do mình và do các cơ quan ở cấp mình tạo ra, thông tin do mình nhận được để trực tiếp thực hiện chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn; cung cấp cho công dân khác thông tin này trong trường hợp liên quan trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của họ;

Đối chiếu với quy định thì việc tiếp cận thông tin đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không thuộc trường hợp quy định tại Điều 6, Điều 7 của Luật Tiếp cận thông tin.

Điều 10 quy định cách thức tiếp cận thông tin của công dân bằng các cách thức sau:

1. Tự do tiếp cận thông tin được cơ quan nhà nước công khai;

2. Yêu cầu cơ quan nhà nước cung cấp thông tin.

Điều 12 quy định chi phí tiếp cận thông tin:

1. Công dân được cung cấp thông tin không phải trả phí, lệ phí, trừ trường hợp luật khác có quy định.

2. Người yêu cầu cung cấp thông tin phải trả chi phí thực tế để in, sao, chụp, gửi thông tin”.

Với những quy định nêu trên thì bạn có quyền biết và đề nghị sao chụp bản vẽ quy hoạch (bản đồ quy hoạch sử dụng đất) và trả các chi phí liên quan.

Đáp:

Căn cứ điểm i Khoản 1 Điều 64 Luật đất đai  quy định về các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai:

“i) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng”.

Theo quy định trên, đất được Nhà nước giao để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong 12 tháng liên tục thì sẽ bị thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai. Tuy nhiên, chủ đầu tư dự án được phép gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này.

Về việc gia hạn được hướng dẫn cụ thể tại Khoản 12 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai.

“2. Thời điểm để tính gia hạn 24 tháng đối với trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc tiến độ sử dụng đất chậm được quy định như sau:

a) Trường hợp dự án đầu tư không đưa đất vào sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa thì cho phép chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng tính từ tháng thứ 13 kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa;

b) Trường hợp dự án đầu tư chậm tiến độ sử dụng đất 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa thì thời điểm để tính gia hạn sử dụng đất 24 tháng được tính từ tháng thứ 25 kể từ thời điểm phải kết thúc việc đầu tư xây dựng.

c) Trường hợp đến thời điểm kiểm tra, thanh tra mới xác định hành vi không sử dụng đất đã quá 12 tháng liên tục hoặc đã chậm tiến độ sử dụng đất quá 24 tháng thì thời điểm để tính gia hạn sử dụng đất 24 tháng được tính từ ngày cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định gia hạn. Quyết định gia hạn tiến độ sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền được ban hành trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được báo cáo kết quả kiểm tra hoặc kết luận thanh tra nếu người sử dụng đất có văn bản đề nghị;

d) Người sử dụng đất không sử dụng đất đã quá 12 tháng hoặc đã chậm tiến độ sử dụng đất quá 24 tháng có nhu cầu gia hạn tiến độ đưa đất vào sử dụng phải có văn bản đề nghị gửi Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất xem xét quyết, định gia hạn.

Trường hợp sau 15 ngày kể từ ngày cơ quan nhà nước có văn bản xác định hành vi vi phạm mà người sử dụng đất không có văn bản đề nghị được gia hạn thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định thu hồi đất theo quy định;

đ) Bộ Tài chính quy định cụ thể việc xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp trong 24 tháng được gia hạn tiến độ sử dụng đất quy định tại điểm i khoản 1 Điều 64 của Luật đất đai.”

Như vậy, công ty bạn đã không sử dụng đất liên tục trong 12 tháng kể từ ngày được bàn giao trên thực địa nên được gia hạn sử dụng 24 tháng tính từ tháng 13 kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa. Do đó, công ty bạn chưa bị nhà nước thu hồi đất, nhưng nếu sau thời hạn 24 tháng mà dự án không được hoàn thành thì sẽ thu hồi theo quy định của pháp luật.

Đáp:

Việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất kinh doanh được thực hiện theo Điều 73 của Luật Đất đai, Điều 16 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, Khoản 15 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai.

 Đối với trường hợp đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất như bạn nêu thì người sử dụng đất làm thủ tục để được cấp giấy chứng nhận và thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư theo quy định.

Việc xác định nghĩa vụ tài chính được thực hiện theo Điều 17, Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ; Khoản 5 Điều 3 Nghị định số 123/2017/NĐ-CP ngày 14/11/2017 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Khoản 4 Điều 5 Thông tư số 77/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. 

Xin hỏi:

- Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đầu tư đối với doanh nghiệp X?

- Doanh nghiệp có nhu cầu thuê đất của nhà nước để thực hiện dự án đầu tư, hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả quá trình thuê.

+ Doanh nghiệp có được thế chấp tài sản trên đất để huy động vốn không?

+ Giả sử doanh nghiệp không dùng hết diện tích đất đã thuê, có được cho đơn vị khác thuê lại phần diện tích đất không dùng?

Đáp:

Thứ nhất, về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư: Theo quy định tại Điểm a, Khoản 1, Điều 28, Nghị định số 118/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư quy định Sở Kế hoạch và Đầu tư tiếp nhận, cấp, điều chỉnh, thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với các dự án đầu tư sau: ”Dự án đầu tư ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế”. Do đó trong trường hợp này thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư là Sở Kế hoạch và Đầu tư.

Thứ hai, liên quan đến đất đai: Doanh nghiệp có nhu cầu thuê đất của nhà nước để sản xuất theo hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả quá trình thuê.

Tại khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau:

“2. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này còn có các quyền sau đây:

a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;

b) Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

c) Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;

d) Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

đ) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật”.

Như vậy, căn cứ quy định đã được trích dẫn ở trên thì doanh nghiệp X thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì được phép thế chấp tài sản trên đất và cho thuê lại quyền sử dụng đất.

Xin hỏi:

- Biện pháp bảo đảm là thế chấp là gì? Quyền, nghĩa vụ của bên thế chấp?

- Giả sử ông Nguyễn Văn A chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất là hệ thống dây chuyền sản xuất mà không thế chấp quyền sử dụng đất thì xử lý như thế nào?

Đáp:

Tại Điều 317, Bộ Luật dân sự năm 2015 (viết tắt là Bộ Luật dân sự) quy định về thế chấp tài sản như sau:

"1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp”.

Điều 320, 321 quy định về quyền, nghĩa vụ của bên thế chấp như sau:

"Điều 320. Nghĩa vụ của bên thế chấp

1. Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.

2. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.

3. Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.

4. Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

5. Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.

6. Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.

7. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.

8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.

Điều 321. Quyền của bên thế chấp

’1. Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận.

2. Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.

3. Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

6. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết”.

Trường hợp ông Nguyễn Văn A chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất là hệ thống dây chuyền sản xuất mà không thế chấp quyền sử dụng đất thì pháp luật vẫn cho phép, khi thực hiện việc xử lý tài sản bảo đảm sẽ phải tuân thủ theo quy định tại Điều 326 Bộ luật dân sự. Cụ thể như sau:

”1. Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Xin hỏi, việc Công ty Cổ phần A thế chấp tài sản trên đất thuộc sở hữu của công ty thì có được không?

Đáp:

Tại Khoản 1, Điều 175, Luật đất đai 2013 quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm như sau:

"1. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

b) Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

c) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật này; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

d) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

đ) Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế”.

Căn cứ quy định của pháp luật đã được trích dẫn ở trên (điểm b khoản 1 Điều 175), thì Công ty Cổ phần A có quyền thế chấp toàn bộ tài sản đã đầu tư trên diện tích đất đã thuê để vay vốn tại tổ chức tín dụng.

Xin hỏi, trường hợp của Công ty trách nhiệm hữu hạn 1 thành viên A có vi phạm pháp luật về đất đai không? Và có thuộc trường hợp bị thu hồi không?

Đáp:

Căn cứ Điều 12, Luật đất đai 2013 thì một trong những hành vi bị nghiêm cấm đó là "Không sử dụng đất”. Theo đó, tại khoản 1 Điều 64 Luật đất đai quy định các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai, gồm:

”a) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;

b) Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

c) Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

d) Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;

đ) Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;

e) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

g) Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;

h) Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;

i) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng”.

Như vậy, trên cơ sở căn cứ pháp luật đã được trích dẫn trên thì trường hợp Công ty trách nhiệm hữu hạn 1 thành viên A đã không đưa đất vào sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục kể từ ngày 01/01/2012 và cũng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng 24 tháng nhưng đến nay vẫn chưa đưa đất vào sử dụng sẽ thuộc trường hợp thu hồi đất theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 64 Luật đất đai.

Xin hỏi, khi UBND tỉnh thu hồi đất đã thuê của Công ty trách nhiệm hữu hạn 1 thành viên X thì Công ty có được bồi thường về đất, tài sản trên đất đã thuê không?

Đáp:

Căn cứ Khoản 4, Điều 75, Luật đất đai 2013 thì điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất phát triển kinh tế - xã hội tại địa phương là “thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê”. Do đó, trường hợp công ty thuê đất nhưng trả tiền thuê đất hàng năm thì sẽ không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư còn lại khi nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 76 Luật đất đai năm 2013. Cụ thể, quy định như sau:

"Điều 76. Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

a) Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 54 của Luật này;

b) Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;

c) Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;

d) Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;

đ) Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối”.

Theo đó, chi phí đầu tư còn lại khi nhà nước thu hồi đất sẽ căn cứ vào khoản 2 Điều 3 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ; tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Cụ thể:

"Điều 3. Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Đối tượng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là các trường hợp quy định tại Điều 76 của Luật Đất đai.

2. Chi phí đầu tư vào đất còn lại là các chi phí mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất còn chưa thu hồi hết. Chi phí đầu tư vào đất còn lại gồm toàn bộ hoặc một phần của các khoản chi phí sau:

a) Chi phí san lấp mặt bằng;

b) Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;

c) Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;

d) Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất.

3. Điều kiện xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại:

a) Có hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất. Trường hợp chi phí đầu tư vào đất còn lại không có hồ sơ, chứng từ chứng minh thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại;

b) Chi phí đầu tư vào đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước”.

Đáp:

Về vấn đề thuế thu nhập cá nhân, vì việc góp vốn không phát sinh thu nhập nên bạn không phải đóng thuế thu nhập cá nhân.

Đối với lệ phí trước bạ, theo khoản 1 Điều 36 Luật doanh nghiệp 2014 quy định:

“a) Đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu hoặc giá trị quyền sử dụng đất thì người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản đó hoặc quyền sử dụng đất cho công ty tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển quyền sở hữu đối với tài sản góp vốn không phải chịu lệ phí trước bạ;”

Mặt khác theo quy định tại điểm a khoản 17 Điều 3 Thông tư 124/2011/TT-BTC cũng có quy định như sau:

“Tài sản của tổ chức, cá nhân đã nộp lệ phí trước bạ (trừ trường hợp không phải nộp hoặc được miễn nộp theo chính sách hoặc theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền) sau đó chuyển cho tổ chức, cá nhân khác đăng ký quyền sở hữu, sử dụng thì không phải nộp lệ phí trước bạ trong những trường hợp sau đây:

a) Tổ chức, cá nhân, xã viên hợp tác xã góp vốn bằng tài sản vào doanh nghiệp, tổ chức tín dụng, hợp tác xã; Doanh nghiệp, tổ chức tín dụng, hợp tác xã giải thể hoặc phân chia hoặc rút vốn trả lại cho tổ chức, cá nhân bằng chính tài sản do tổ chức, cá nhân đã góp vốn trước đây…”

Như vậy, việc bạn dùng giá trị quyền sử dụng đất để góp vốn vào công ty sẽ không chịu thuế thu nhập cá nhân và không phải đóng lệ phí trước bạ.

Đáp:

Doanh nghiệp bạn được UBND tỉnh cho thuê đất từ năm 2003 và có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do diện tích đất đang sử dụng của công ty nằm trong quy hoạch mới của nên tỉnh đã thông báo về việc thu hồi đất. Theo đó, việc bồi thường, hỗ trợ khi bị thu hồi đất được thực hiện như sau:

Khoản 3 Điều 81 Luật đất đai quy định:

“3. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất phi nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi Nhà nước thu hồi đất nếu đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường về đất theo thời hạn sử dụng đất còn lại”.

Khoản 5 Điều 34 Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định:

“5. Đối với đất sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có nguồn gốc do được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người có đất thu hồi không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất”.

Như vậy, công ty bạn được nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê vào năm 2003 nên khi bị thu hồi không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư còn lại vào đất theo Nghị định 197/2004/NĐ-CP.

Đáp:

Thứ nhất, công ty 100% vốn nước ngoài mua nhà đất tại Việt Nam

Căn cứ theo quy định Khoản 2 Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP:

“Điều 76. Số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu

2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại Điểm b Khoản 4 Điều 7 của Nghị định này và chỉ được nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc nhận tặng cho nhà ở của tổ chức trong số lượng nhà ở theo quy định tại Khoản 3, Khoản 4 Điều này tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phép sở hữu; trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài được tặng cho, được thừa kế nhà ở tại Việt Nam nhưng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì giải quyết theo quy định tại Điều 78 của Nghị định này.”

Như vậy: Công ty 100% vốn đầu tư nước ngoài được sở hữu nhà đất tại Việt Nam trong các trường hợp sau:

+ Chỉ được mua, thuê mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư xây dựng nhà ở, mua nhà ở của các tổ chức, cá nhân nước ngoài;

+ Chỉ được thừa kế, nhận tặng cho nhà ở của hộ gia đình – cá nhân hoặc nhận tặng cho nhà ở của tổ chức tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

Do đó, công ty 100% vốn đầu tư nước ngoài không được mua nhà ở của hộ gia đình, cá nhân Việt Nam; không được mua nhà ở của tổ chức Việt Nam mà không phải là chủ đầu tư dự án, không được nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở của tổ chức ngoài các dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Thứ hai, về thời gian công ty 100% vốn đầu tư nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Căn cứ theo quy định tại Điều 102 Luật đất đai năm 2013 thì tổ chức có vốn đầu tư ngoài được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở đã mua.

Về thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo Khoản 2 Điều 161 Luật Nhà ở năm 2014 quy định:

“Điều 161. Quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài

2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 159 của Luật này có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam nhưng phải tuân thủ các quy định sau đây:

d) Đối với tổ chức nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó, bao gồm cả thời gian được gia hạn thêm; thời hạn sở hữu nhà ở được tính từ ngày tổ chức được cấp Giấy chứng nhận và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận này;”

Như vậy, thời hạn sở hữu nhà ở của công ty 100% vốn đầu tư nước ngoài thì thời hạn tối đa là thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó, bao gồm cả thời gian gia hạn thêm; tính từ ngày công ty được cấp giấy chứng nhận và được ghi rõ trong giấy chứng nhận này.

Đáp:

Việc giao đất tại khu công nghiệp được thực hiện theo điều 149 Luật đất đai 2013, theo đó, quá trình sử dụng đất xây dựng khu công nghiệp phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp được lựa chọn hình thức nhận giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất của Nhà nước; hoặc nhận chuyển nhượng, thuê đất, thuê lại đất gắn liền với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế khác… Do vậy, doanh nghiệp có thể thuê đất tại khu công nghiệp, trả tiền thuê đất một lần hoặc hàng năm.

Theo quy định của Luật doanh nghiệp 2014, doanh nghiệp có thể thực hiện chuyển đổi loại hình phù hợp với mục đích, ngành nghề sản xuất kinh doanh. Với những doanh nghiệp đang sử dụng đất trong khu công nghiệp, khi thực hiện chuyển đổi thì phải thực hiện các nghĩa vụ theo pháp luật đất đai. Cụ thể, đối với doanh nghiệp chuyển đổi từ Công ty trách nhiệm hữu hạn sang Công ty cổ phần, việc sử dụng đất được quy định tại Khoản 2 Điều 12 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT như sau:

“Trường hợp chuyển đổi từ công ty trách nhiệm hữu hạn sang công ty cổ phần hoặc chuyển từ công ty cổ phần sang công ty trách nhiệm hữu hạn, từ công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên thành công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên hoặc chuyển từ công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên thành công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên, chuyển đổi doanh nghiệp tư nhân thành công ty trách nhiệm hữu hạn, trừ trường hợp cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước thì việc sử dụng đất được thực hiện theo quy định sau đây:

1. Trường hợp chuyển đổi doanh nghiệp mà không thay đổi mục đích sử dụng đất thì xử lý như sau:

a) Trường hợp doanh nghiệp trước khi chuyển đổi đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp, tiền nhận chuyển quyền sử dụng đất đã trả có nguồn từ ngân sách nhà nước thì Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất đối với doanh nghiệp sau khi chuyển đổi theo quy định của pháp luật về đất đai.

Giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với doanh nghiệp sau khi chuyển đổi;

b) Trường hợp doanh nghiệp trước khi chuyển đổi đã được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, nhận chuyển quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp, tiền nhận chuyển quyền sử dụng đất đã trả không có nguồn từ ngân sách nhà nước thì doanh nghiệp sau khi chuyển đổi có trách nhiệm đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo thủ tục quy định tại Điều 85 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; ký lại hợp đồng thuê đất với Sở Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp thuê đất mà không phải ban hành lại quyết định cho thuê đất.

Giá đất để tính thu tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp sau khi chuyển đổi thuê đất trả tiền thuê hàng năm là giá đất đã quyết định để tính tiền thuê đất đối với doanh nghiệp trước khi chuyển đổi nếu thời điểm chuyển đổi công ty thuộc chu kỳ 05 năm ổn định tiền thuê đất và phải xác định lại theo quy định tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất và mặt nước (sau đây gọi là Nghị định số 46/2014/NĐ-CP) khi hết chu kỳ 05 năm ổn định tiền thuê đất.

2. Trường hợp chuyển đổi doanh nghiệp đồng thời với việc chuyển mục đích sử dụng đất thì thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định đồng thời với thủ tục giao đất, cho thuê đất hoặc thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất quy định tại Khoản 1 Điều này.

Đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Như vậy, doanh nghiệp trước khi chuyển đổi được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sau khi chuyển đổi phải thực hiện các nghĩa vụ sau:

Một là: Đăng ký biến động đất đai theo thủ tục tại điều 85 Nghị định 43/2014/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 15/5/2014 hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013;

Hai là: Ký lại Hợp đồng thuê đất với Sở Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp thuê đất mà không phải bạn hành lại quyết định cho thuê đất;

Ba là: Xác định lại giá đất để tính thu tiền thuê đất theo Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước nếu hết chu kỳ 05 năm ổn định tiền thuê đất.

- Về trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai khi chuyển đổi loại hình doanh nghiệp

Căn cứ khoản 3 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013, thì trường hợp thuê, thuê lại của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do vậy Doanh nghiệp thuê đất tại khu công nghiệp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi doanh nghiệp chuyển đổi loại hình cũng có nghĩa là thay đổi chủ sử dụng đất, phải tiến hành đăng ký biến động về sử dụng đất do thay đổi thông tin về người được cấp Giấy chứng nhận.

Thành phần hồ sơ

Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 19/5/2014 về hồ sơ địa chính;

Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp;

Các giấy tờ liên quan đến nội dung biến động: văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép hoặc công nhận việc thay đổi thông tin pháp nhân đối với trường hợp thay đổi thông tin về pháp nhân của tổ chức đã ghi trên Giấy chứng nhận;

Chứng từ về việc nộp nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp có ghi nợ hoặc chậm nộp nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp người sử dụng đất được miễn giảm hoặc không phải nộp do thay đổi quy định của pháp luật.

Trình tự, thủ tục thực hiện

Bước 1: Doanh nghiệp chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo các nội dung trên.

Bước 2: Nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả tại Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả tại Sở Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp hồ sơ thiếu hoặc không hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận hồ sơ lập Phiếu hướng dẫn người nộp hồ sơ chỉnh sửa, bổ sung theo đúng quy định; Trường hợp hồ sơ đã đầy đủ, hợp lệ thì viết giấy biên nhận hồ sơ, trao cho người nộp hồ sơ.

Bước 3: Thẩm định

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu phù hợp quy định của pháp luật thì thực hiện các công việc sau đây:

Gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật;

Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp phải cấp lại Giấy chứng nhận theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường; thông báo cho người sử dụng đất ký hoặc ký lại hợp đồng thuê đất với cơ quan tài nguyên và môi trường đối với trường hợp phải thuê đất;

Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Bước 4: Trả kết quả tại Bộ phân tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả Sở tài nguyên và môi trường.

Chi phí phải nộp thực hiện theo Quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh nơi có đất.

- Ký lại Hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất mà không phải ban hành quyết định cho thuê đất: Do thay đổi về pháp nhân, nên doanh nghiệp sau khi chuyển đổi phải ký lại Hợp đồng thuê đất với Sở tài nguyên và môi trường. Trình tự tiến hành như sau:

Thành phần hồ sơ

Căn cứ Điều 3, Điều 4 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 02/6/2014 quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, hồ sơ xin thuê đất gồm:

Đơn xin giao đất, cho thuê đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;

Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc đo địa chính thửa đất;

Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh;

Trình tự, thủ tục thực hiện

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ.

Bước 2: Nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Sở tài nguyên và môi trường. Cán bộ tiếp nhận sẽ kiểm tra, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì thông báo để người nộp hồ sơ bổ sung; trường hợp hồ sơ đã hợp lệ thì viết Phiếu tiếp nhận hồ sơ.

Bước 3: Thẩm định.

Sở tài nguyên và môi trường thẩm định hồ sơ địa chính, kiểm tra điều kiện được giao đất, cho thuê đất, kế hoạch sử dụng đất; xác minh và lập biên bản thẩm đình, trình Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định cho thuê đất.

Khi nhận được Quyết định giao đất, cho thuê đất của Ủy ban nhân dân tỉnh, Sở tài nguyên và môi trường cung cấp thông tin địa chính cho Cơ quan thuế nếu đủ điều kiện cho thuê và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính; đồng thời ký Hợp đồng thuê đất.

Bước 4: Bàn giao đất tại thực địa và bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.

Chi phí cần nộp

Chi phí khi nộp hồ sơ và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện theo Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất.

- Xác định lại giá đất để tính thu tiền thuê đất theo Nghị định 46/2014/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước nếu hết chu kỳ 05 năm ổn định tiền thuê đất.

Giá đất cụ thể được tính theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại điểm a, điểm b khoản 5 điều 4 Nghị định 46/2014/NĐ-CP áp dụng để xác định giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm cho chu kỳ ổn định đầu tiên và giá thuê đất trả tiền hàng năm khi điều chỉnh lại đơn giá thuê đất cho chu kỳ ổn định tiếp theo. Hệ số điều chỉnh giá đất được Ủy bạn nhân dân cấp tỉnh quy định hàng năm.

Tiền thuê đất được tính dựa trên các căn cứ:

Diện tích đất cho thuê;

Thời hạn cho thuê đất;

Đơn giá thuê đất đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;

Hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.

Như vậy, doanh nghiệp sau khi hết thời hạn 05 năm chu kỳ ổn định đầu tiên, doanh nghiệp liên hệ với Cơ quan thuế để được thông báo điều chỉnh đơn giá thuê đất, và liên hệ với Sở tài nguyên và môi trường để được hướng dẫn lập hồ sơ ký Phụ lục Hợp đồng thuê đất do điều chỉnh đơn giá thuê đất.

Hồ sơ gồm các loại văn bản sau:

Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về hồ sơ địa chính;

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại khu đất được điều chỉnh đơn giá thuê đất;

Hợp đồng thuê đất;

Thông báo điều chỉnh đơn giá từ cơ quan thuế.

Hồ sơ được gửi đến Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả Sở tài nguyên và môi trường.

Như vậy, đối trường hợp doanh nghiệp được thành lập năm 2014, đến nay vẫn đang trong chu kỳ ổn định 05 năm đầu, nên sẽ không phải xác định lại giá đất để tính thu tiền thuê đất, mà áp dụng giá đã tính khi thuê đất thành lập doanh nghiệp. Sau khi hết thời hạn 05 năm này, tiền thuê đất phải trả được tính lại theo điều chỉnh giá đất mới.

Đáp:

Khoản 1 Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai quy định chi tiết về điều kiện đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư như sau:

“1. Dự án có sử dụng đất phải áp dụng điều kiện quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai gồm:

a) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở;

b) Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;

c) Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước”.

Như vậy, dự án mà doanh nghiệp bạn muốn tham gia (xây dựng nhà chung cư để bán cho công nhân) thuộc phạm vi điều chỉnh của quy định này. Để được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì doanh nghiệp của bạn phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Khoản 3 Điều 58 Luật đất đai năm 2013. Cụ thể như sau:

“3. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây:

a) Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;

b) Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;

c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác”.

Cụ thể, để được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì doanh nghiệp của bạn phải đáp ứng điều kiện:

Thứ nhất, có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư. Theo đó, Khoản 2 Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định điều kiện về năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư gồm:

“- Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên;

- Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.

Thứ hai, ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;

Thứ ba, không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác. Việc xác định người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác xác định theo các căn cứ quy định tại Khoản 3 Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP:

- Kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đối với các dự án tại địa phương được lưu trữ tại Sở Tài nguyên và Môi trường;

- Nội dung công bố về tình trạng vi phạm pháp luật đất đai và kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai đối với các dự án thuộc địa phương khác”.

Đáp:

Điều 65 Luật đất đai 2013 quy định  việc thu hồi đất như sau:

“Điều 65. Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người

1. Các trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người bao gồm:

a) Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;

b) Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;

c) Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;

d) Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;

đ) Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người;

e) Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người.

2. Việc thu hồi đất theo quy định tại khoản 1 Điều này phải dựa trên các căn cứ sau đây:

a) Văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết đã có hiệu lực pháp luật đối với trường hợp thu hồi đất quy định tại điểm a khoản 1 Điều này;

b) Giấy chứng tử hoặc quyết định tuyên bố một người là đã chết theo quy định của pháp luật và văn bản xác nhận không có người thừa kế của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi thường trú của người để thừa kế đã chết đó đối với trường hợp thu hồi đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều này;

c) Văn bản trả lại đất của người sử dụng đất đối với trường hợp quy định tại điểm c khoản 1 Điều này;

d) Quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 1 Điều này;

đ) Văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định mức độ ô nhiễm môi trường, sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người đối với trường hợp quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều này.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này”.

Như vậy, công ty bạn muốn trả lại đất thì có thể làm văn bản trả lại đất cho Nhà nước."